Jak wydzielić powierzchnię własnego mieszkania na cele działalności? Jak rozliczyć koszty?

Od niedawna masz własne mieszkanie, a teraz planujesz prowadzić w nim biznes? Pewnie orientujesz się już, że możesz wydzielić część mieszkania na cele działalności. Ale czy wiesz, jak to zrobić? Podpowiadam w poniższym tekście.

Wydzielanie części mieszkania pod działalność

Główną korzyścią z wydzielenia części mieszkania prywatnego na rzecz prowadzonej działalności jest możliwość zwiększenia kosztów firmowych. Aby móc to zrobić, należy wyodrębnić procentowo część mieszkania przeznaczoną na cele firmowe i spisać odpowiednie oświadczenie.

O czym warto pamiętać, wydzielając część mieszkania?

Po pierwsze: wydzielać należy zgodne z prawdą.

Wyodrębniona powierzchnia musi być faktycznie wykorzystywana do celów firmowych. Może to być również część korytarza, kuchni, balkonu czy łazienki, ale tu zalecam ostrożność. Gdy firma przyjmuje klientów w domu, wliczenie niektórych obszarów będzie bardziej uzasadnione. Jeżeli nie – lepiej postarać się o pozytywną interpretację podatkową w tym zakresie.

Po drugie: nie wydzielamy żadnego pokoju w całości.

Jeśli to zrobimy, podatek od nieruchomości wzrośnie – pokój wydzielony w całości staje się bowiem powierzchnią użytkową, a ty musisz zgłosić ten fakt do urzędu. By uniknąć zarówno urzędowych formalności, jak i wyższego podatku, wydzielasz np. 80% pokoju dziennego i 20% salonu, czyli obszar faktycznego stanowiska pracy (powierzchnia zajmowana przez biurko/fotel/stół/regał na dokumenty firmowe).

Po trzecie: Powierzchnię wydzieloną procentowo odnosisz do wartości całego lokalu i w ten sposób ustalasz wartość początkową „powierzchni na cele firmowe”.

Wzór oświadczenia o wydzieleniu części mieszkania na cele działalności gospodarczej znajdziesz tutaj >>>

Jak rozliczyć koszty użytkowania mieszkania prywatnego pod działalność gospodarczą?

W pierwszej kolejności zastanów się, co w związku z wydzieleniem części mieszkania na rzecz biznesu możesz wliczyć w koszty. Podsuwam różne pomysły, ale wykorzystaj tylko te, które pokrywają się z twoją działalnością.

 Firmowym kosztem może być:

• część odsetkowa raty kredytowej, ale tylko w części przypadającej na wydzieloną powierzchnię
• czynsz za mieszkanie w stosunku do wydzielonej powierzchni
• rachunki (woda, gaz, prąd, ścieki, wywóz śmieci)
• remont wydzielonej powierzchni, farby, panele, usługi budowlane – przypadające na wydzieloną powierzchnię
• klimatyzacja montowana w wydzielonej powierzchni
• wyposażenie (lampka, biurko, regał, szafa, stół, krzesła, dywany, obrazy, artykuły dekoracyjne, fotel obrotowy, rośliny doniczkowe)
• ubezpieczenie OC lokalu– proporcjonalnie do wydzielonej powierzchni
• alarm – proporcjonalnie do wydzielonej powierzchni
• amortyzacja wydzielonej części lokalu mieszkalnego (zasadniczo stawka amortyzacji wynosi 1,5%)

O czym musisz pamiętać?

• Odsetki raty kredytowej

Odsetki, które idą w koszty, wydzielasz proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni firmowej. Np. w koszty wliczasz 1/7 z odsetek kredytu (nie z całej raty, bo w racie zawiera się kapitał). Do rozliczenia wydzielonych odsetek potrzebny będzie harmonogram rat kredytowych + potwierdzenie zapłaty.

• Rachunki

Rachunki dzielisz według wybranego klucza podziału np. czynsz 1/7, woda – dzielisz na osoby zamieszkujące w lokalu, a potem wydzielasz 1/7 z tej kwoty. Nie musisz mieć faktury na firmę z wyjątkiem internetu stacjonarnego – tu polecam podpisać umowę jako firma.

• Remonty

Pod remonty i wyposażenie najlepiej posiadać faktury na firmę – muszą dotyczyć tylko wydzielonej powierzchni. Będą to wydatki poniesione już po oddaniu lokalu do używania.

• Przyjęcie do środków trwałych i comiesięczna amortyzacja

Nabyte mieszkanie możesz zaliczyć do środków trwałych, gdy jest ono całe, kompletne i zdatne do użytku (po oddaniu do używania).

Do tego momentu (czyli do momentu oddania lokalu do używania) odsetki poniesione na wydzieloną część lokalu, wydatki na remont i modernizację nie będą kosztem. Później jednak zwiększą wartość początkową wydzielonej powierzchni, a tym samym kwotę, od której następuje amortyzacja.

Czym jest amortyzacja? To prawny wyraz zużycia mieszkania, którego wartości nabycia nie zaliczono do kosztów uzyskania przychodów. Amortyzacji możesz dokonać nawet wtedy, gdy do prowadzonej działalności wykorzystujesz tylko część mieszkania. Wydatek wyliczony od tej części będzie ujmowany w kosztach uzyskania przychodów co miesiąc – w postaci odpisów amortyzacyjnych. W ten sposób zaliczka na podatek dochodowy będzie cyklicznie obniżana przez cały okres amortyzacji nieruchomości. Stawka amortyzacyjna dla nowego lokalu mieszkalnego to zasadniczo 1,5%.

Wartość początkową lokalu otrzymasz, sumując: jego wartość zamieszczoną w akcie notarialnym + proporcjonalnie wyliczoną część odsetek zapłaconych do momentu przyjęcia lokalu na środki trwałe + proporcjonalnie koszty remontu i modernizacji poniesione do dnia przyjęcia mieszkania do używania.

• Sprzedaż

Co się stanie jeżeli sprzedasz lokal mieszkalny, którego część była wykorzystywana do celów firmowych? Przy sprzedaży takiego lokalu obowiązują te same zasady, co u osób prywatnych. Czyli jeżeli sprzedaż nastąpiła:

• w ciągu 5 lat od daty nabycia mieszkania (uwaga: termin pięcioletni liczysz od roku następującego po roku w którym mieszkanie nabyłeś) – zapłacisz podatek (chyba, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe);
• po upływie ww. 5 lat – podatek do zapłaty nie wystąpi;

---

Masz jeszcze jakieś wątpliwości?
Chcesz podzielić się własnym doświadczeniem w tym zakresie?
Napisz o tym w komentarzach – porozmawiajmy!

Potrzebujesz księgowej? Skontaktuj się ze mną! tel. 535 511 911 monika.salawa@solidnaksiegowa.com